Demografický vývoj

Nejvíce budou v rámci demografie působit 4 trendy:

1. Konec růstu populace a následný pokles. V současnosti růst populace stále zpomaluje, po roce 2020 už bude populace v zásadě stagnovat a po roce 2026 by měla začít klesat. S množstvím lidí poměrně blízce souvisí počet poptávaných obydlí.

2. Množství pracujících: Podíl pracujících má velmi výrazný vliv na stav ekonomiky. Pracující jsou ta část populace, která vytváří produkt a na níž ostatní závisí. Na grafu je vidět že právě dochází ke zlomu po velmi prudkém nárůstu trvajícím několik desetiletí (do grafu se promítá i samotný růst populace). Pokles počtu pracujících znamená pokles ekonomického růstu a vyšší zátěž na každého jednotlivce, do nákupu vlastního bydlení tedy bude každý moci alokovat méně zdrojů.

Zdroj: UN, department of economic and social affairs, population division

Příhodné je pak srovnání s Japonskem. (pozn. autora: Japonsko od 90. let ekonomicky stagnuje, demografický vývoj je jedna z významných příčin)

Zdroj: valueinvestingbasics.com

3. Pokles počtu mladých zakládajících rodinu: číňané zakládají rodinu cca ve 22 letech, na grafu je v této věkové skupině vidět jasný pokles který bude ještě dalších 5 let pokračovat. Tento ukazatel však není natolik významný, jak by se na první pohled mohlo zdát: v Číně na rozdíl od naší kultury není automatické, že při založení rodiny se mladí stěhují do vlastního bydlení.

Zdroj: UN, department of economic and social affairs, population division

4. Už zmíněný nadbytek mužů (silně zřetelný i v předchozím grafu). V materialistické Číně je pro nalezení ženy velmi významných faktorem vlastnictví domu. 60 % čínských žen věří, že muž by měl před svatbou vlastnit dům, pro 20 % je to pak naprosto zásadní podmínka (Forbes.com: How the search for love fuels China housing bubble, 2015). Tyto preference mohou vést muže k velkému úsilí dům zajistit, a tudíž posílit poptávku. Je to však společenský fenomén, který se časem může změnit.

Dá se tedy shrnout, že demografický vývoj má a bude mít velmi významný negativní vliv na vývoj cen nemovitostí (a také na celou ekonomiku), jedná se však o dlouhodobý časový rámec.

Dopady propadu cen

Nejde jen o otázku, zda, a o kolik ceny doopravdy spadnou. Důležité je hlavně jaké to bude mít případné následky.

Jako jedno z podstatných vodítek může fungovat porovnání s realitním sektorem v USA roku 2007, který svým splasknutím zahájil finanční krizi, jejíž dozvuky cítíme dodnes. Toto srovnání učinil Joe Davis z americké investiční skupiny Vanguard a Čína z něj vychází velmi pozitivně. Celková výše hypoték ku HDP je téměř 5 krát nižší nežli v Americe roku 2007, Číňané dále mohou v případě nesplácení přijít i o další majetek nežli dům (recourse loans), tudíž jsou při nákupu nemovitostí opatrnější a tolik nehrozí že by splácet přestali, jako to hromadně udělali američané. Čínská vláda se stejně jako americká na trhu nemovitostí angažuje, ale na rozdíl od amerických polovládních agentur nezaplavuje finanční trh toxickými mortgage based securities (cenné papíry založené na hypotékách z různých částí USA – kvůli diverzifikaci), které byly, jak se v roce 2008 ukázalo, zhoubné a započaly globální ekonomickou krizi. Dále čínská vláda nenutí banky půjčovat klientům, kteří si to nemohou dovolit, jako tomu bylo v USA. Naopak se snaží o restriktivní přístup – nakupující musí složit alespoň 30 % ceny nemovitosti, aby mohl půjčku dostat. Pokud žádá o půjčku na druhou nemovitost, musí složit alespoň 60 %.

Z daného srovnání čínský hypoteční trh působí poměrně neškodně, je však třeba brát v úvahu že dané omezení hypoték velmi napomohlo šedému bankovnictví, jehož půjčky (celkové) se odhadují až na 60 % čínského HDP. Čínský hypoteční sektor tedy není až natolik zdravý, jak se ze srovnání může zdát. Nicméně je pravděpodobné, že šedé banky se budou řídit tržními principy a tudíž zde nedojde k fatálně nadměrnému půjčování jako v USA.

Případný propad by tedy neměl z pohledu hypoték vyvolávat přílišné potíže, kromě nevole samotných vlastníků nemovitosti. Jde však pouze o jeden díl skládačky. Čína jako taková je totiž podle Mckinsey (Mckinsey global institute: Debt and (not much) deleveraging, 2015) výkyvům v realitním sektoru vystavena hodně. Celá ekonomika je totiž velmi zadlužená:

A z toho je téměř 45 % dluhu (bez finančních institucí) propojeno s nemovitostním sektorem:

Případný propad cen nemovitostí se tedy pravděpodobně neprojeví nesplácením hypoték, protože čínská vláda sice do trhu silně zasahuje, ale překvapivě poměrně restriktivně a tak nehrozí scénář jako v USA, kde vládní politika v zásadě vytvořila hypoteční bublinu.

Na druhu stranu je čínská ekonomika z velké části tvořena nemovitostním sektorem a dalšími sektory na výstavbu navázanými – například těžba a zpracování surovin. Tyto sektory jsou zároveň poměrně zadlužené a jejich dluh tvoří téměř polovinu dluhu celé čínské ekonomiky. Pokud tedy přijmeme předpoklad, že dojde ke snížení cen a prodejů nemovitostí, který je dle předchozích částí analýzy poměrně pravděpodobný, sektory navázané na nemovitostní trh zažijí korekci, která by mohla vést kromě dalšího snížení čínského růstu také k problémům ve finančním sektoru – pokud podniky začnou krachovat a přestanou splácet půjčky.

Závěrem je tedy možné konstatovat, že Čínu pravděpodobně čeká pokles cen a prodejů nemovitostí, nebo alespoň jejich stagnace. To by se nemělo výrazně projevit na hypotečním trhu, který se jeví jako zdravý a nehrozí tak americký scénář. Velké problémy to však může přinést v sektorech souvisejících s nemovitostním trhem, které jsou v čínské ekonomice dost zásadní, a tyto problémy se mohou dále přelít do sektoru finančního.