Jako první je třeba podívat se na samotné ceny nemovitostí. V Největších městech je podle webu Numbeo.com price to income ratio okolo 30. To znamená, že průměrná domácnost by musela složit 30 svých průměrných ročních platů (1,5 násobek platu jedince) aby si koupila nemovitost ve velkém městě. Na západě jsou takto drahé nemovitosti pouze v Londýně, u nějž se o nemovitostní bublině spekuluje. V Praze poměr činí 12,7, v Paříži 18 a v Berlíně 8. V zemích okolo Číny, s nimiž je srovnání z kulturních důvodů relevantnější, jsou tato čísla pouze mírně vyšší než v Evropě. Zpráva IMF (IMF, Understanding residential real estate in China, 2015) vycházející z oficiálních čínských dat pak uvádí jako průměrné price to income ratio v 36 největších městech číslo 20 (vztaženo k platu jednotlivce a bytu o 100 m2). To je také velmi vysoká hodnota.

Pravděpodobným důvodem pro takto vysoké ceny je popularita investování do nemovitostí v Číně. Pro obyčejné Číňany je obtížné investovat v zahraničí kvůli kapitálové kontrole v zemi a tak spíše investují doma. Nemovitost je pak příhodnou volbou, vždyť ceny domů vždy dlouhodobě stoupají že…? Dalším důvodem je samotná čínská kultura. Pro muže, který nemá vlastní bydlení, je velmi těžké získat ženu.

Otázkou však je, zda tyto cena čeká korekce, nebo se udrží.

Pro korekci hraje současná vysoká nabídka nových domů, zpomalení čínského růstu a v delším období demografický vývoj a možné budoucí uvolnění kapitálového trhu - pokud se Čína bude chtít prosadit Renminbi do koše světových rezervních měn (případně čím dál častější obcházení kapitálové kontroly – viz bitcoin v posledních týdnech). Spekuluje se také o možném zpomalení urbanizace – z prostých důvodů postupného vyčerpávání lidí v mladém a středním věku, kteří by se jinak stěhovali, z vesnic. Jinak řečeno: většina těch kdo mohli, už ve městech jsou. To samozřejmě ovlivní poptávku po dalších bytech, jichž se stále dělají miliony.

Demografický vývoj, tedy především nedávno zrušená politika jednoho dítěte však může částečně působit i proti korekci. Způsobila totiž, že v mladé generaci je podstatně více mužů nežli žen. To mezi mladými muži vede k ostřejší konkurenci a větší snaze získat plusové body v podobě onoho domu (Forbes.com: How the search for love fuels China housing bubble, 2015; autorovy rozhovory s mladými čínskými muži).  Toto je však zcela závislé na budoucích preferencích žen, které se mohou změnit.

Převis nabídky a provázanost s růstem

Současný převis nabídky nad poptávkou mapuje již zmíněná letošní zpráva IMF o realitním trhu v Číně. Na následujícím grafu je vidět současné množství neprodané plochy nově vystavených bytů, které od roku 2010 prudce narůstá, a případný scénář opětovného vyrovnání s poptávkou. To je však závislé na dalším růstu prodejů a zpomalení výstavby.

Zpomalení čínského růstu se na ceně nemovitostí může také silně projevit. Mnoho číňanů může přijít o práci v současnosti upadajících exportních sektorech a nebudou tak schopni platit hypotéku, případně se rovnou rozhodnou nemovitost nekupovat. Následující graf zobrazuje současnou korelaci mezi růstem HDP a převisem nabídky nemovitostí v jednotlivých provinciích. Je zde poměrně jasná souvislost mezi pomalejším růstem a převisem nabídky.

Provázanost růstu HDP a prodeje nemovitostí je však zpětnovazebná. Pokud se výstavba sníží tak, aby se snížil současný nadbytek, poklesne HDP a to opět oslabí poptávku po bydlení…a tak dál, jde v zásadě o „demultiplikační efekt“. Pokles budoucího růstu má tedy na nemovitostní trh výrazný vliv, který má navíc tendenci sám sebe zhoršovat.

Z dnes uvedených dat tedy vyplývá, že čínské nemovitosti jsou velmi drahé a na trhu je v současnosti velké množství neprodaných bytů, které navíc může způsobit demultiplikační efekt. Obojí nahrává korekci cen.

V příštím díle se podíváme, jak nemovitostní trh ovlivní demografický vývoj a jaké může mít případná korekce následky.